Житло як об'єкт майнових прав
Відповідно до п. 2 ст. 8 ДК РФ права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту державної реєстрації відповідних прав, якщо інше не встановлено законом. Виникнення речового права на нерухомість є основним юридичним наслідком акту державної реєстрації. Державна реєстрація прав не передбачена для об'єктів державної і муніципальної власності. Державна і муніципальна власність є не особливими видами речових прав, а формами власності, що вказують на приналежність майна публічного власнику - державному і муніципальному освіті.
Дані речові права не вказані в якості прав, що підлягають державній реєстрації, оскільки вони не можуть передаватися правовласниками іншим особам, їх виникнення не пов'язане з актом державної реєстрації.
Відповідно до п. 1 ст. 131, ст. 216 ЦК РФ і Федеральним законом від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державної реєстрації підлягають речові права на житлові приміщення:
- Право власності,
- Право господарського відання,
- Право оперативного управління,
- Сервітут.
У деяких суб'єктах РФ установи щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним реєструють також і права користування (проживання) житловим приміщенням осіб, які не є власниками. Можливість і необхідність даної реєстрації обгрунтовується і в наукових публікаціях.
Згідно з п. 1 ст. 131 ЦК РФ і ст. 1 Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" обов'язкової реєстрації підлягають обмеження (обтяження) прав. Тому основним аргументом на користь внесення відомостей про права користування житлом у Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним є їх обтяжливий характер для права власності на житлове приміщення. Можливість державної реєстрації таких прав обгрунтовується також наявністю органів реєстрації прав і корисністю відомостей про такі права для набувачів житлового приміщення.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним з 1998 р. здійснювалось установами юстиції.
На виконання Указів Президента від 9 березня 2004 р. N 314 "Про систему і структуру федеральних органів виконавчої влади" та від 13 жовтня 2004 р. N 1315 "Питання Федеральної реєстраційної служби" був прийнятий Наказ Мін'юсту України від 3 грудня 2004 р. N 183 "Про затвердження Загального положення про територіальне органі Федеральної реєстраційної служби по суб'єкту (суб'єктам) Російської Федерації".
Відповідно до нього в суб'єктах РФ з 1 січня 2005 р. були утворені відповідні служби. Діяли раніше територіальні установи юстиції втратили свої повноваження у сфері державної реєстрації з 31 грудня 2004 р. Таким чином, з 1 січня поточного року державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють територіальні органи Федеральної реєстраційної служби Російської Федерації (далі - органи Росреєстрації) .
При вирішенні питання про державну реєстрацію речових прав на житло, встановлених ст. 292 ГК РФ, необхідно вирішити питання обов'язкового відображення в Єдиному державному реєстрі інших житлових правовідносин: договорів найму і безоплатного користування житлом, прав користування житлом у силу заповідального відмови або на підставі договорів довічного змісту з утриманням. Вимога державної реєстрації поставило б реалізацію прав користування житлом, регульованих житлових, сімейних і спадковим законодавством, в залежність від акту державної реєстрації.
Загальна власність припиняється в результаті реального поділу спільного майна або виділу з нього частки, здійснюваних за угодою співвласників або за рішенням суду. При цьому виникає право особистої власності на конкретну ізольовану частину об'єкта як кімнат і приміщень. Якщо здійснюється виділ частки одного із співвласників, то інша частина об'єкта залишається в частковій власності інших співвласників.
Згідно з роз'ясненням, що міститься в п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 10 травня 1989 р. "Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки власнику та визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві особистої власності", виділ учаснику спільної власності належної йому частки означає передачу у власність певної ізольованій частині житлового будинку і споруд господарського значення, відповідних його частці, і тягне за собою припинення спільної власності на вказану частину будівель.
У разі подальшого відчуження власником частини об'єкта, що перестав бути спільною власністю, дотримання переважного права купівлі не потрібно. Якщо в Єдиному державному реєстрі було раніше зареєстровано право часткової власності на цілий об'єкт - житловий будинок, то після реального розділу сформований для житлового будинку розділ реєстру закривається і відкриваються нові розділи на кожну частину житлового будинку як самостійні об'єкти прав. Записи про право власності кожного власника вносяться в ці нові розділи реєстру.
Після реального розділу або виділу частки житловий будинок, залишаючись цілим об'єктом нерухомості, перестає бути єдиним об'єктом цивільних прав. Однак у силу фізичної та експлуатаційної цілісності об'єкта нерухомості зберігається загальна власність власників його частин на спільне майно будинку (конструкції, обладнання, загальні приміщення, комунікації та ін.) Їх відносини можуть бути врегульовані застосуванням за аналогією ст. 290 ГК РФ "Спільне майно власників квартир у багатоквартирному будинку" та ст. 8 "Права власності на спільне майно в кондомініумі", ст. 9 "Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно в кондомініумі" Федерального закону про товариства власників житла. Названі норми встановлюють режим часткової власності власників квартир або інших приміщень на загальні приміщення і несучі конструкції будинку, електричне та сантехнічне обладнання, що знаходиться як в приміщеннях, так і за їх межами, елементи благоустрою та озеленення. Спираючись на ці норми, в угоді про розподіл житлового будинку доцільно визначити частки у праві на спільне майно (як правило, пропорційні площі реальної частки кожного власника), а також порядок користування, збереження та ремонту спільного майна.
Частка у праві на спільне майно будинку: не відчужується окремо від права власності на квартиру чи конкретну частину будинку, не підлягає окремої державної реєстрації і переходить автоматично разом з правом власності на окреме приміщення. На частку в праві на спільне майно будинку не поширюється право переважної покупки. Зміст даного права часткової власності полягає в користуванні і володінні спільним майном, а також участі у відповідних частці витратах по його змісту.
Право власності на придбане житло виникає з моменту реєстрації договору. Це загальне правило потребує уточнення. Наприклад, у разі придбання квартири у власність шляхом приватизації виникає питання: про яку реєстрації йде мова? У всякому разі, не про державну реєстрацію угоди, встановленої ГК РФ набагато пізніше законодавчої регламентації приватизації - 1 січня 1995 р., і здійснюваної з 31 січня 1998 р. по мірі поетапного створення відповідних установ юстиції в регіонах (нині - органи Росреєстрації). Реєстрація договорів приватизації житла є функцією органів місцевого самоврядування, але не установ щодо державної реєстрації прав.
Стаття 217 ЦК України встановлює пріоритет норм про приватизацію перед нормами ЦК України в частині порядку передачі майна, набуття права приватної власності, припинення права державної чи муніципальної власності.
Глава 28 ("Укладення договору") і ст. 433 ("Момент укладання договору") ГК РФ вводять державну реєстрацію угоди як додатковий юридичний акт, необхідний для її укладення. Проте операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації не у всіх випадках. Виходячи з вимог п. 1 ст. 164 ЦК РФ, що містить відсилання до ст. 131 ЦК та Закону про державну реєстрацію прав, реєстрація угоди необхідна у випадках, встановлених ЦК України. Якщо договір не підлягає державній реєстрації, він вважається укладеним у відповідності з основними положеннями про укладення договору - з моменту досягнення сторонами оформленого належним чином угоди з усіх істотних умов (ст. 432 ГК РФ). Таким чином, договір безоплатної передачі полягає в порядку, передбаченому приватизаційним законодавством, а державної реєстрації угоди в установі Росреєстрації, встановленої ГК РФ, не потрібно. При цьому Законом про приватизацію встановлений і інший, відмінний від ЦК РФ, момент набуття права приватної власності на державне або муніципальне житло: право власності громадянина виникає з моменту реєстрації договору безоплатної передачі в уповноваженому органі місцевого самоврядування. Відповідно до п. 2 ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав необхідно реєструвати тільки виникло право власності громадянина. У цьому випадку державна реєстрація має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення, оскільки право на нерухомість виникає не з моменту державної реєстрації, а з іншого встановленого законом моменту (п. 2 ст. 8 ЦК РФ). Слід зазначити, що до моменту формування органів Росреєстрації вже сформувалася практика, відповідно до якої була потрібна державна реєстрація договорів безоплатної передачі в установах юстиції тільки на тій підставі, що в ст. 7 Закону про приватизацію є згадка про "реєстрації" договору передачі житла у власність за договором приватизації. Такий порядок порушує права громадян. Виникає необхідність отримання додаткових документів (технічного опису житлового приміщення) та витрат з оплати державної реєстрації угоди, термін приватизації подовжується на місяць, необхідний для державної реєстрації, змінюється момент виникнення права власності на приватизоване житло.
Момент виникнення права на нерухомість має важливе значення при визначенні спадкових прав громадян. Державній реєстрації підлягають не документи на нерухомість, а підтверджуються ними цивільні права. Згідно з п. 2 ст. 17 ЦК РФ правоздатність громадянина припиняється його смертю. Відповідно, після смерті громадянина не може бути здійснена ні державна реєстрація його права, ні державна реєстрація угоди з його участю, оскільки одним з основних умов законності угоди є право-і дієздатність сторін. У день смерті фізичної особи втрачається його правосуб'єктність, відкривається спадщина, і виникли за життя права та обов'язки переходять до спадкоємців у порядку правонаступництва. Тому установи юстиції не реєструють права на підставі довідок про повну виплату померлим паю в кооперативі, рішень судів про визнання права померлого, договорів приватизації на ім'я померлих. Якщо зазначені документи підтверджують виникнення права за життя громадянина, то вони є підставою для включення майна в спадкову масу, але не для державної реєстрації припинилася права спадкодавця.
Наприклад, якщо громадянин уклав договір безоплатної передачі житла і зареєстрував його у місцевій адміністрації, але до державної реєстрації договору та права власності в установі юстиції помер, то житлове приміщення включається в спадкову масу, державна реєстрація прав спадкоємців здійснюється на підставі виданих нотаріусом свідоцтв про право на спадщину.
Як здійснюється страхування житлових приміщень і які права дає страхування?
З метою гарантування відшкодування збитків, пов'язаних із втратою (руйнуванням) або пошкодженням житлових приміщень, може здійснюватися страхування житлових приміщень відповідно до законодавства (ст. 21 ЖК РФ). Наприклад, у м. Москві на виконання Постанови Уряду Москви від 15 серпня 1995 року N 694 "Про систему страхування в місті Москві житлових приміщень" послідовно розвивається соціально орієнтований комплекс заходів щодо захисту майнових інтересів та житлових прав москвичів з використанням механізмів страхування.
Страхування житлових приміщень (далі - житлове страхування) проводиться на принципі добровільності та з урахуванням гарантій Уряду Москви. При цьому не обмежується право громадян на страхування житла на інших умовах. Уповноваженою Урядом Москви організацією з реалізації системи страхового захисту житлового фонду міста є державна установа - "Міський центр житлового страхування".
Відбір страхових організацій для участі у московській системі страхування житлових приміщень здійснюється на конкурсній основі, які перемогли в конкурсі страхові організації укладають договори з міським центром житлового страхування. Уряд Москви рекомендувало уповноваженим страховим організаціям формувати і використовувати резерви для фінансування заходів з попередження і зниження ймовірності настання страхових подій у житловому фонді міста в розмірі не менше 10% страхових внесків, отриманих за договорами страхування житлових приміщень.
Згідно з Положенням про систему страхування в місті Москві житлових приміщень, затвердженим Постановою Уряду Москви від 1 жовтня 2002 р. N 821-ПП, метою системи страхування є захист майнових інтересів власників житла і житлових прав користувачів житлових приміщень, що порушуються внаслідок впливу випадкових несприятливих обставин, а також забезпечення схоронності житлового фонду міста.
Страхувальники житлових приміщень - власники або наймачі житлових приміщень житлового фонду міста, які постійно проживають і зареєстровані в них за місцем проживання, а також батьки, усиновителі, опікуни або піклувальники від імені неповнолітніх або недієздатних власників, наймачів житлових приміщень. Страхувальником житлового приміщення, що перебуває у спільній власності громадян, може виступати за згодою всіх учасників спільної власності лише один з співвласників, який постійно проживає і зареєстрований у застрахованому житловому приміщенні. Страхувальниками не можуть виступати іноземні громадяни та особи без громадянства.
Страховики житлових приміщень - юридичні особи будь-якої організаційно-правової форми, передбаченої російським законодавством, створені для здійснення страхової діяльності, які отримали в установленому порядку ліцензію на здійснення страхування відповідного виду та пройшли конкурсний відбір.
Об'єкт страхування - житлове приміщення (квартира, кімната), включаючи його конструктивні елементи, елементи оздоблення, інженерне обладнання, елементи внутрішніх комунікацій, пов'язані з цього приміщення і відповідні типовим проектом будівлі, в якій розташоване дане житлове приміщення. На страхування приймаються житлові приміщення, розташовані в будинках житлового фонду міста, на утримання яких виділяються дотації з бюджету міста Москви.
Не можуть бути об'єктами страхування житлові приміщення:
- Визнані у встановленому порядку аварійними;
- Що мають фізичний знос понад 60%;
- Розташовані в будинках, включених Урядом Москви в щорічний перелік адрес житлових будинків, що підлягають звільненню у зв'язку зі зносом, реконструкцією, переобладнанням в нежитлові, з вилученням земельної ділянки та з інших підстав;
- На які звернено стягнення за зобов'язаннями;
- Підлягають конфіскації;
- Щодо яких у передбачених законом випадках припинені права найму або власності.
Стосовно до Положення страховими випадками визнаються пошкодження або знищення застрахованого житлового приміщення в результаті наступних подій:
1) пожежі (впливу полум'я, диму, високої температури при пожежі), в тому числі виник поза застрахованого приміщення;
Відповідно до п. 2 ст. 8 ДК РФ права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту державної реєстрації відповідних прав, якщо інше не встановлено законом. Виникнення речового права на нерухомість є основним юридичним наслідком акту державної реєстрації. Державна реєстрація прав не передбачена для об'єктів державної і муніципальної власності. Державна і муніципальна власність є не особливими видами речових прав, а формами власності, що вказують на приналежність майна публічного власнику - державному і муніципальному освіті.
Дані речові права не вказані в якості прав, що підлягають державній реєстрації, оскільки вони не можуть передаватися правовласниками іншим особам, їх виникнення не пов'язане з актом державної реєстрації.
Відповідно до п. 1 ст. 131, ст. 216 ЦК РФ і Федеральним законом від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державної реєстрації підлягають речові права на житлові приміщення:
- Право власності,
- Право господарського відання,
- Право оперативного управління,
- Сервітут.
У деяких суб'єктах РФ установи щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним реєструють також і права користування (проживання) житловим приміщенням осіб, які не є власниками. Можливість і необхідність даної реєстрації обгрунтовується і в наукових публікаціях.
Згідно з п. 1 ст. 131 ЦК РФ і ст. 1 Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" обов'язкової реєстрації підлягають обмеження (обтяження) прав. Тому основним аргументом на користь внесення відомостей про права користування житлом у Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним є їх обтяжливий характер для права власності на житлове приміщення. Можливість державної реєстрації таких прав обгрунтовується також наявністю органів реєстрації прав і корисністю відомостей про такі права для набувачів житлового приміщення.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним з 1998 р. здійснювалось установами юстиції.
На виконання Указів Президента від 9 березня 2004 р. N 314 "Про систему і структуру федеральних органів виконавчої влади" та від 13 жовтня 2004 р. N 1315 "Питання Федеральної реєстраційної служби" був прийнятий Наказ Мін'юсту України від 3 грудня 2004 р. N 183 "Про затвердження Загального положення про територіальне органі Федеральної реєстраційної служби по суб'єкту (суб'єктам) Російської Федерації".
Відповідно до нього в суб'єктах РФ з 1 січня 2005 р. були утворені відповідні служби. Діяли раніше територіальні установи юстиції втратили свої повноваження у сфері державної реєстрації з 31 грудня 2004 р. Таким чином, з 1 січня поточного року державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють територіальні органи Федеральної реєстраційної служби Російської Федерації (далі - органи Росреєстрації) .
При вирішенні питання про державну реєстрацію речових прав на житло, встановлених ст. 292 ГК РФ, необхідно вирішити питання обов'язкового відображення в Єдиному державному реєстрі інших житлових правовідносин: договорів найму і безоплатного користування житлом, прав користування житлом у силу заповідального відмови або на підставі договорів довічного змісту з утриманням. Вимога державної реєстрації поставило б реалізацію прав користування житлом, регульованих житлових, сімейних і спадковим законодавством, в залежність від акту державної реєстрації.
Загальна власність припиняється в результаті реального поділу спільного майна або виділу з нього частки, здійснюваних за угодою співвласників або за рішенням суду. При цьому виникає право особистої власності на конкретну ізольовану частину об'єкта як кімнат і приміщень. Якщо здійснюється виділ частки одного із співвласників, то інша частина об'єкта залишається в частковій власності інших співвласників.
Згідно з роз'ясненням, що міститься в п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 10 травня 1989 р. "Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки власнику та визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві особистої власності", виділ учаснику спільної власності належної йому частки означає передачу у власність певної ізольованій частині житлового будинку і споруд господарського значення, відповідних його частці, і тягне за собою припинення спільної власності на вказану частину будівель.
У разі подальшого відчуження власником частини об'єкта, що перестав бути спільною власністю, дотримання переважного права купівлі не потрібно. Якщо в Єдиному державному реєстрі було раніше зареєстровано право часткової власності на цілий об'єкт - житловий будинок, то після реального розділу сформований для житлового будинку розділ реєстру закривається і відкриваються нові розділи на кожну частину житлового будинку як самостійні об'єкти прав. Записи про право власності кожного власника вносяться в ці нові розділи реєстру.
Після реального розділу або виділу частки житловий будинок, залишаючись цілим об'єктом нерухомості, перестає бути єдиним об'єктом цивільних прав. Однак у силу фізичної та експлуатаційної цілісності об'єкта нерухомості зберігається загальна власність власників його частин на спільне майно будинку (конструкції, обладнання, загальні приміщення, комунікації та ін.) Їх відносини можуть бути врегульовані застосуванням за аналогією ст. 290 ГК РФ "Спільне майно власників квартир у багатоквартирному будинку" та ст. 8 "Права власності на спільне майно в кондомініумі", ст. 9 "Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно в кондомініумі" Федерального закону про товариства власників житла. Названі норми встановлюють режим часткової власності власників квартир або інших приміщень на загальні приміщення і несучі конструкції будинку, електричне та сантехнічне обладнання, що знаходиться як в приміщеннях, так і за їх межами, елементи благоустрою та озеленення. Спираючись на ці норми, в угоді про розподіл житлового будинку доцільно визначити частки у праві на спільне майно (як правило, пропорційні площі реальної частки кожного власника), а також порядок користування, збереження та ремонту спільного майна.
Частка у праві на спільне майно будинку: не відчужується окремо від права власності на квартиру чи конкретну частину будинку, не підлягає окремої державної реєстрації і переходить автоматично разом з правом власності на окреме приміщення. На частку в праві на спільне майно будинку не поширюється право переважної покупки. Зміст даного права часткової власності полягає в користуванні і володінні спільним майном, а також участі у відповідних частці витратах по його змісту.
Право власності на придбане житло виникає з моменту реєстрації договору. Це загальне правило потребує уточнення. Наприклад, у разі придбання квартири у власність шляхом приватизації виникає питання: про яку реєстрації йде мова? У всякому разі, не про державну реєстрацію угоди, встановленої ГК РФ набагато пізніше законодавчої регламентації приватизації - 1 січня 1995 р., і здійснюваної з 31 січня 1998 р. по мірі поетапного створення відповідних установ юстиції в регіонах (нині - органи Росреєстрації). Реєстрація договорів приватизації житла є функцією органів місцевого самоврядування, але не установ щодо державної реєстрації прав.
Стаття 217 ЦК України встановлює пріоритет норм про приватизацію перед нормами ЦК України в частині порядку передачі майна, набуття права приватної власності, припинення права державної чи муніципальної власності.
Глава 28 ("Укладення договору") і ст. 433 ("Момент укладання договору") ГК РФ вводять державну реєстрацію угоди як додатковий юридичний акт, необхідний для її укладення. Проте операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації не у всіх випадках. Виходячи з вимог п. 1 ст. 164 ЦК РФ, що містить відсилання до ст. 131 ЦК та Закону про державну реєстрацію прав, реєстрація угоди необхідна у випадках, встановлених ЦК України. Якщо договір не підлягає державній реєстрації, він вважається укладеним у відповідності з основними положеннями про укладення договору - з моменту досягнення сторонами оформленого належним чином угоди з усіх істотних умов (ст. 432 ГК РФ). Таким чином, договір безоплатної передачі полягає в порядку, передбаченому приватизаційним законодавством, а державної реєстрації угоди в установі Росреєстрації, встановленої ГК РФ, не потрібно. При цьому Законом про приватизацію встановлений і інший, відмінний від ЦК РФ, момент набуття права приватної власності на державне або муніципальне житло: право власності громадянина виникає з моменту реєстрації договору безоплатної передачі в уповноваженому органі місцевого самоврядування. Відповідно до п. 2 ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав необхідно реєструвати тільки виникло право власності громадянина. У цьому випадку державна реєстрація має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення, оскільки право на нерухомість виникає не з моменту державної реєстрації, а з іншого встановленого законом моменту (п. 2 ст. 8 ЦК РФ). Слід зазначити, що до моменту формування органів Росреєстрації вже сформувалася практика, відповідно до якої була потрібна державна реєстрація договорів безоплатної передачі в установах юстиції тільки на тій підставі, що в ст. 7 Закону про приватизацію є згадка про "реєстрації" договору передачі житла у власність за договором приватизації. Такий порядок порушує права громадян. Виникає необхідність отримання додаткових документів (технічного опису житлового приміщення) та витрат з оплати державної реєстрації угоди, термін приватизації подовжується на місяць, необхідний для державної реєстрації, змінюється момент виникнення права власності на приватизоване житло.
Момент виникнення права на нерухомість має важливе значення при визначенні спадкових прав громадян. Державній реєстрації підлягають не документи на нерухомість, а підтверджуються ними цивільні права. Згідно з п. 2 ст. 17 ЦК РФ правоздатність громадянина припиняється його смертю. Відповідно, після смерті громадянина не може бути здійснена ні державна реєстрація його права, ні державна реєстрація угоди з його участю, оскільки одним з основних умов законності угоди є право-і дієздатність сторін. У день смерті фізичної особи втрачається його правосуб'єктність, відкривається спадщина, і виникли за життя права та обов'язки переходять до спадкоємців у порядку правонаступництва. Тому установи юстиції не реєструють права на підставі довідок про повну виплату померлим паю в кооперативі, рішень судів про визнання права померлого, договорів приватизації на ім'я померлих. Якщо зазначені документи підтверджують виникнення права за життя громадянина, то вони є підставою для включення майна в спадкову масу, але не для державної реєстрації припинилася права спадкодавця.
Наприклад, якщо громадянин уклав договір безоплатної передачі житла і зареєстрував його у місцевій адміністрації, але до державної реєстрації договору та права власності в установі юстиції помер, то житлове приміщення включається в спадкову масу, державна реєстрація прав спадкоємців здійснюється на підставі виданих нотаріусом свідоцтв про право на спадщину.
Як здійснюється страхування житлових приміщень і які права дає страхування?
З метою гарантування відшкодування збитків, пов'язаних із втратою (руйнуванням) або пошкодженням житлових приміщень, може здійснюватися страхування житлових приміщень відповідно до законодавства (ст. 21 ЖК РФ). Наприклад, у м. Москві на виконання Постанови Уряду Москви від 15 серпня 1995 року N 694 "Про систему страхування в місті Москві житлових приміщень" послідовно розвивається соціально орієнтований комплекс заходів щодо захисту майнових інтересів та житлових прав москвичів з використанням механізмів страхування.
Страхування житлових приміщень (далі - житлове страхування) проводиться на принципі добровільності та з урахуванням гарантій Уряду Москви. При цьому не обмежується право громадян на страхування житла на інших умовах. Уповноваженою Урядом Москви організацією з реалізації системи страхового захисту житлового фонду міста є державна установа - "Міський центр житлового страхування".
Відбір страхових організацій для участі у московській системі страхування житлових приміщень здійснюється на конкурсній основі, які перемогли в конкурсі страхові організації укладають договори з міським центром житлового страхування. Уряд Москви рекомендувало уповноваженим страховим організаціям формувати і використовувати резерви для фінансування заходів з попередження і зниження ймовірності настання страхових подій у житловому фонді міста в розмірі не менше 10% страхових внесків, отриманих за договорами страхування житлових приміщень.
Згідно з Положенням про систему страхування в місті Москві житлових приміщень, затвердженим Постановою Уряду Москви від 1 жовтня 2002 р. N 821-ПП, метою системи страхування є захист майнових інтересів власників житла і житлових прав користувачів житлових приміщень, що порушуються внаслідок впливу випадкових несприятливих обставин, а також забезпечення схоронності житлового фонду міста.
Страхувальники житлових приміщень - власники або наймачі житлових приміщень житлового фонду міста, які постійно проживають і зареєстровані в них за місцем проживання, а також батьки, усиновителі, опікуни або піклувальники від імені неповнолітніх або недієздатних власників, наймачів житлових приміщень. Страхувальником житлового приміщення, що перебуває у спільній власності громадян, може виступати за згодою всіх учасників спільної власності лише один з співвласників, який постійно проживає і зареєстрований у застрахованому житловому приміщенні. Страхувальниками не можуть виступати іноземні громадяни та особи без громадянства.
Страховики житлових приміщень - юридичні особи будь-якої організаційно-правової форми, передбаченої російським законодавством, створені для здійснення страхової діяльності, які отримали в установленому порядку ліцензію на здійснення страхування відповідного виду та пройшли конкурсний відбір.
Об'єкт страхування - житлове приміщення (квартира, кімната), включаючи його конструктивні елементи, елементи оздоблення, інженерне обладнання, елементи внутрішніх комунікацій, пов'язані з цього приміщення і відповідні типовим проектом будівлі, в якій розташоване дане житлове приміщення. На страхування приймаються житлові приміщення, розташовані в будинках житлового фонду міста, на утримання яких виділяються дотації з бюджету міста Москви.
Не можуть бути об'єктами страхування житлові приміщення:
- Визнані у встановленому порядку аварійними;
- Що мають фізичний знос понад 60%;
- Розташовані в будинках, включених Урядом Москви в щорічний перелік адрес житлових будинків, що підлягають звільненню у зв'язку зі зносом, реконструкцією, переобладнанням в нежитлові, з вилученням земельної ділянки та з інших підстав;
- На які звернено стягнення за зобов'язаннями;
- Підлягають конфіскації;
- Щодо яких у передбачених законом випадках припинені права найму або власності.
Стосовно до Положення страховими випадками визнаються пошкодження або знищення застрахованого житлового приміщення в результаті наступних подій:
1) пожежі (впливу полум'я, диму, високої температури при пожежі), в тому числі виник поза застрахованого приміщення;
2) вибуху газу, застосовуваного в системах газопостачання житлових будівель для побутових потреб, в тому числі події поза застрахованої житлового приміщення;
3) аварій систем опалення, водопроводу, каналізації, а також внутрішніх водостоків (включаючи місця сполучення водоприймальних воронок з покрівлею), в тому числі відбулися поза застрахованої житлового приміщення.
Пошкодження (знищення) застрахованого житлового приміщення внаслідок проведення правомірних дій по ліквідації пожежі, аварій систем опалення, водопроводу, каналізації, внутрішніх водостоків прирівнюється до пошкодження (знищення) житлового приміщення внаслідок самої пожежі або аварій зазначених систем.
Страхова субсидія - цільові бюджетні кошти, призначені виключно для оплати матеріалів та робіт, необхідних для відновлення пошкодженого житлового приміщення. При нецільовому використанні коштів страхувальником він може бути позбавлений надалі права на отримання страхової субсидії.
Величина страхової субсидії при пошкодженні житлового приміщення в результаті страхового випадку розраховується виходячи з величини заподіяних збитків та встановленого розміру відповідальності Уряду Москви. Величина завданих збитків розраховується виходячи з дійсної (страхової) вартості житлового приміщення, що визначається на підставі облікових даних МосгорБТІ і правових актів органів виконавчої влади міста Москви, що вживаються для цілей житлового страхування.
При знищенні в результаті страхового випадку житлового приміщення (визнання житлового приміщення непридатним для проживання) Уряд Москви гарантує (з урахуванням встановлених часткою відповідальності):
- Страхувальникові-власнику - надання іншого жилого приміщення замість втраченого або відшкодування збитків у розмірі страхової вартості;
- Страхувальнику-роботодавцю - надання іншого жилого приміщення замість втраченого.
Громадянам, зареєстрованим за місцем проживання в знищеному житловому приміщенні, надається інше житлове приміщення (квартира), упорядковане стосовно до умов міста Москви, що відповідає санітарним, технічним нормам і вимогам, встановленим правовими актами міста Москви, і відповідає нормі надання житлового приміщення.
Житлове приміщення замість втраченого надається з урахуванням всіх наявних у користуванні у громадян і членів їх сімей житлових приміщень, в тому числі що належать їм на праві власності. Якщо інше, крім знищеного, житло відповідає нормі надання, то інше жиле приміщення замість втраченого не надається і відшкодування збитків в частині відповідальності Уряду Москви не проводиться. Страхувальникам-власникам житлове приміщення замість втраченого в результаті страхового випадку передається у власність.
При визнанні страховиком факту настання страхового випадку матеріали страхового розслідування передаються до міського центру житлового страхування для виплати страхового відшкодування в частині зобов'язань (гарантій) Уряду Москви. За наявності ознак знищення житлового приміщення його огляд і складання акта проводяться з обов'язковим участю представника міського центру житлового страхування.
Завдані у результаті страхового випадку збитки визначаються як сума збитків, завданих конструктивних елементів, елементів оздоблення, інженерного обладнання, елементів внутрішніх комунікацій, які належать до цього приміщення і відповідним типовим проектом будівлі, в якій розташоване застрахована житлове приміщення. Розрахунок збитків проводиться відповідно до правових актів органів виконавчої влади міста Москви, прийнятими для цілей житлового страхування. При цьому зміна відсотка зносу конструктивних елементів і елементів оздоблення квартири за час дії договору не враховується. Не враховуються також пошкодження, пов'язані з попередніми страховими випадками і не усунені страхувальником до настання останнього страхового випадку або з подіями, що відбулися до початку або після закінчення дії договору страхування.
Виплата страхової субсидії проводиться шляхом безготівкових розрахунків на рахунок страхувальника (вигодонабувача) або, за його дорученням, - спеціалізованої підрядної організації, яка виконує відновлювальний ремонт квартири на підставі договору з страхувальником (вигодонабувачем).
Розмір страхової субсидії по кожному черговому страховому випадку (включаючи витрати, доцільно проведені страхувальником для попередження або зменшення шкоди застрахованій житловому приміщенню) не може перевищувати різницю між встановленою в договорі страхової вартістю і раніше зробленими виплатами по попередніх страховими випадками, що відбулися за період дії договору. Якщо за фактами, пов'язаними з настанням страхового випадку, порушено кримінальну справу відносно страхувальника (наприклад, за підозрою в умисному підпалі), прийняття рішення про відшкодування збитків в частині відповідальності Уряду Москви зупиняється до закінчення розслідування або судового рішення.
У разі отримання страхувальником відшкодування завданих збитків повністю або частково від особи, винної у їх заподіянні, міський центр житлового страхування звільняється від обов'язку щодо їх відшкодування в розмірі, рівному отриманому страхувальником відшкодування збитків від винної особи (пропорційно частці встановленої відповідальності). Якщо відшкодування збитків за договором страхування вироблено, то страхувальник зобов'язаний повернути міському центру житлового страхування кошти в розмірі страхової субсидії.
У чому полягають права та обов'язки власника житлового приміщення?
Право власності на житлове приміщення може виникати з різних підстав: в результаті приватизації, в порядку спадкування чи дарування, за договорами купівлі-продажу, міни тощо Перехід і виникнення права власності на житлові приміщення підлягає державній реєстрації та підтверджується правовстановлюючими документами. Право власності охороняється законом. Перехід прав власності на житлове приміщення від колишнього до нового власника (відчуження) може здійснюватися кількома способами.
Відчуження може здійснюватись за допомогою наступних угод з житловим приміщенням:
- Купівля-продаж,
- Дарування,
- Міна,
- Рента,
- Передача житла у спадок.
Житлові приміщення (квартири, будинку) - це нерухоме майно. Право власності на нерухомість, обмеження цього права, його виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Право власності безстроково. Права всіх власників захищаються так само. Щоб мати цивільні права, в тому числі право власності, громадянин повинен бути правоздатним, а щоб повністю самостійно їх здійснювати, потрібно бути дієздатним. Право власності на житлове приміщення виникає тільки на підставах, передбачених законом (за договором приватизації, купівлі-продажу, дарування тощо, в порядку спадкування, при новому будівництві та ін.) Підтвердженням права власності на житлове приміщення служать правовстановлюючі документи. Склад цих документів залежить від того, яким чином отримано у власність дане житлове приміщення. Майно, і зокрема житлові приміщення, може перебувати у власності громадян і юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Федерації, муніципальних утворень (п. 2 ст. 212 ЦК РФ). Права всіх власників захищаються так само (п. 4 ст. 212 ЦК РФ).
Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені ЖК РФ. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна (у тому числі житлового приміщення) будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі (ст. 209 ЦК РФ):
1) відчужувати своє майно у власність іншим особам (за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, ренти, а також за заповітом і ін);
2) передавати, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном (наприклад, здавати жиле приміщення в найм, оренду);
3) віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
Однак при цьому власник повинен використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян. Подібне обмеження прав власника жилого приміщення встановлено цивільним законодавством (ст. 288 ГК РФ). Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. Розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове (ст. 288 ГК РФ). Власник житлового приміщення не має права порушувати права та інтереси інших осіб. Власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Відповідно до ст. 30 ЖК України власник житлового приміщення вправі надати його у володіння або користування на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі фізичній особі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог цивільного та житлового законодавства .
Власник житлового приміщення несе тягар утримання цього приміщення і, якщо це квартира, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку. Якщо це кімната в комунальній квартирі, то її власник несе також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором. Власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав і законні інтереси сусідів, правила користування житловими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Які права і обов'язки громадян, які проживають разом з власником житлового приміщення?
До членів сім'ї власника жилого приміщення відносяться які проживають разом з даними власником в належному йому житловому приміщенні його чоловік, а також діти і батьки даного власника (ст. 31 ЖК РФ). Інші родичі, непрацездатні утриманці і у виняткових випадках інші громадяни можуть бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником як членів сім'ї.
Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між ними та власником. Члени сім'ї власника житлового приміщення зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його збереження.
Дієздатні члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї.
У разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить вказаною власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.
Після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого рішенням суду, відповідне право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється, якщо інше не встановлено угодою між власником і даними колишнім членом його сім'ї. До закінчення зазначеного строку право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника або, якщо відпали обставини, які послужили підставою для збереження такого права, на підставі рішення суду. Колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі рішення суду, має права, несе обов'язки і відповідальність, передбачені житловим законодавством. Громадянин, який користується житловим приміщенням на підставі угоди з власником даного приміщення, має права, несе обов'язки і відповідальність відповідно до умов такої угоди.
Які особливості користування житловим приміщенням, наданим за заповідальним відказом?
Громадянин, якому за заповідальним відказом надано право користування житловим приміщенням на зазначений у заповіті термін (відказоодержувач), користується даним житловим приміщенням нарівні з його власником (ст. 33 ЖК РФ). Після закінчення встановленого заповідальним відказом строку право користування житловим приміщенням припиняється, за винятком випадків, коли до моменту закінчення терміну заповідального відмови у отказополучателя виникло право користування цим же приміщенням на іншій законній підставі.
Дієздатний громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, несе солідарну з власником такого житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування цим житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між ними. Відказоодержувач вправі вимагати державної реєстрації права користування житловим приміщенням, що виникає з заповідального відмови.
У чому особливості проживання в житловому приміщенні, наданому за договором довічного змісту з утриманням?
Сторонами виникають у цьому випадку правовідносин є власник житлового приміщення та особа, якій надається право довічного змісту з утриманням. Сторони можуть детально врегулювати взаємні права та обов'язки в договорі довічного утримання та утриманням, орієнтуючись на такі правові норми. Відповідно до ст. 34 ЖК РФ громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням, користується житловим приміщенням на умовах, які передбачені ст. 33 ЖК РФ, якщо інше не встановлено договором.
Іншими словами, громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням:
- Користується жилим приміщенням нарівні з його власником;
- Несе солідарну з власником житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між зазначеними власником і громадянином.
Що таке спільне майно у багатоквартирному будинку?
Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності:
1) приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше ніж одне житлове приміщення, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали);
2) даху, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку;
3) механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;
4) земельну ділянку, на якій розташований цей будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (ст. 36 ЖК РФ).
Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
Власники житлових приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і розпоряджаються спільним майном будинку, однак при цьому зменшення розміру загального майна можливе тільки за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції.
За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на їх загальних зборах, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб.
Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона на встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, які існували до дня введення в дію ЖК РФ. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, що вимагає такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Спори про встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або про умови такого обтяження вирішуються у судовому порядку.
Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Частка власника приміщення в праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку слід долю права власності на житлове приміщення. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка у праві власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві власності на зазначене спільне майно попереднього власника такого приміщення.
Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:
1) здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
2) відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначене приміщення.
При придбанні у власність житлового приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві власності на спільне майно у цьому будинку. Умови договору, якими перехід права власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.
Обов'язки власників житлових приміщень з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Частка таких обов'язкових витрат для кожного власника житлового приміщення визначається його часткою у праві власності на спільне майно будинку. Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюються Урядом РФ. Згідно зі ст. 44 ЖК РФ загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком.
Які питання вирішує загальні збори власників будинку і в якому порядку воно проводиться?
До компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належать:
1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), про будівництво господарських будівель та інших будівель, споруд, будівель, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку;
2) прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі про введення обмежень користування ним;
3) прийняття рішень про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку;
4) вибір способу управління багатоквартирним будинком;
5) інші питання, віднесені Житловим кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Терміни та порядок проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішення встановлюється загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 45 ЖК РФ).
Крім річного, можуть проводитися і позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Позачергові загальні збори можуть бути скликані за ініціативою будь-якого з власників житлових приміщень. Згідно зі ст. 48 ЖК РФ правом голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, володіють власники приміщень у даному будинку. Голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку здійснюється власником приміщення в даному будинку як особисто, так і через свого представника.
Представник власника приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку діє відповідно до повноважень, заснованими на вказівках федеральних законів, актів уповноважених на те державних органів або актів органів місцевого самоврядування чи складеної у письмовій формі довіреності на голосування. Довіреність на голосування повинна містити відомості про яку подає власника приміщення у відповідному багатоквартирному будинку і його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) і повинна бути оформлена відповідно до вимог п. 4 і 5 ст. 185 ДК РФ або засвідчений нотаріально.
Загальні збори правомочні (має кворум), якщо в ньому беруть участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% від загального числа голосів. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів повинно бути проведено повторне загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.
У повідомленні про проведення загальних зборів повинні бути зазначені:
1) відомості про особу, з ініціативи якого скликається дані збори;
2) форма проведення (збори або заочне голосування);
3) дата, місце, час проведення зборів або (у разі його проведення у формі заочного голосування) дата закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, і місце або адресу, куди повинні передаватися такі рішення;
4) порядок денний зборів;
5) порядок ознайомлення з інформацією і (або) матеріалами, які будуть представлені на зборах, і місце або адресу, де з ними можна ознайомитися.
Відповідно до ст. 46 ЖК РФ рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загального числа голосів, які беруть участь у цьому зібранні, за винятком передбачених п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ рішень, які приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Рішення загальних зборів оформляються протоколами у порядку, встановленому загальними зборами.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку не має права приймати рішення з питань, не включеним в оголошену порядку денного, а також змінювати порядок денний цих зборів.
Рішення, прийняті загальними зборами, а також підсумки голосування доводяться до відома власників житлових приміщень не пізніше ніж через 10 днів з дня прийняття цих рішень. Протоколи загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і рішення з питань, поставлених на голосування, зберігаються в місці або за адресою, що визначені рішенням даного зібрання. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте у встановленому ЖК РФ порядку, з питань, віднесених до компетенції зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих, які не брали участь у голосуванні.
Власник житлового приміщення має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог ЖК РФ, у разі, якщо він не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення і якщо цим рішенням порушені його права та законні інтереси . Заява про оскарження може бути подано до суду протягом шести місяців з дня, коли вказаний власник дізнався або повинен був дізнатися про прийняте рішення. Суд з урахуванням всіх обставин справи вправі залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків цьому власнику.
У багатоквартирному будинку, всі приміщення в якому належать одному власнику, рішення з питань, що належать до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, приймаються цим власником одноособово у письмовій формі. При цьому норми ЖК РФ, що визначають порядок і терміни підготовки, скликання і проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, не застосовуються, за винятком положень, що стосуються термінів проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно зі ст. 47 ЖК РФ рішення загальних зборів може бути прийняте і шляхом проведення заочного голосування - передачі в місце або за адресою, що вказані в повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, в письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.
Прийняли участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводиться у формі заочного голосування, вважаються власники приміщень у даному будинку, вирішення яких отримані до дати закінчення їх прийому.
У рішенні власника з питань, поставлених на голосування, повинні бути зазначені:
1) відомості про особу, що бере участь у голосуванні;
2) відомості про документ, що підтверджує право власності особи, що бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку;
3) рішення з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти" чи "утримався".
Голосування з питань порядку денного загальних зборів може здійснюватися за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування. Заочне голосування здійснюється тільки за допомогою письмово оформлених рішень власників з питань, поставлених на голосування.
При голосуванні, здійснюваному за допомогою письмових рішень власників з питань, поставлених на голосування, зараховуються голоси з питань, по яких беруть участь у голосуванні власником залишений тільки один з можливих варіантів голосування. Оформлені з порушенням даної вимоги рішення визнаються недійсними, і голоси за що містяться в них питань не підраховуються. У випадку якщо рішення власника з питань, поставлених на голосування, містить кілька питань, поставлених на голосування, недотримання даної вимоги щодо одного або кількох питань не тягне за собою визнання зазначеного рішення недійсним у цілому.
Література
1. "Коментар до Федеральному Закону" ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА УГОД З НИМ "
(Постатейний) (С. П. Гришаєв)
2. "Коментар до Федеральному Закону" ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА УГОД З НИМ "(постатейний)" (за ред. А. М. Ткача) (ЗАТ Юстіцінформ, 2005)
3. "Договірне право. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА"
(Книга 2) (видання 4-е, стереотипне) (М. І. Брагінський, В. В. Витрянский)
(Видавництво "Статут", 2002)
4. "Постатейний коментар до Федеральним ЗАКОНУ" ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА УГОД З НИМ "
(2-е видання, виправлене і доповнене) (під ред. П. В. Крашеніннікова)
(Видавництво "Спарк", 2001)
5. "СТЯГНЕННЯ ПОДАТКОВОЇ недоїмки за рахунок майна ПЛАТНИКА ПОДАТКІВ"
(О. В. Пантюша) ("Право і економіка", 2006, N 5)
6. "ДЕЯКІ ПИТАННЯ СИСТЕМИ ЗАХИСТУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО"
(С. Г. Певніцкій) ("Юридичний світ", 2006, N 3)
7. "ПРИДБАННЯ ПРАВ НА МАЙНО У багатоквартирних будинках УЧАСТЮ В ЖИТЛОВО-будівельних кооперативів"
(С. Г. Певніцкій) ("Правові питання будівництва", 2006, N 1)
8. "ДЕЯКІ АСПЕКТИ НОВОГО ЗАКОНУ ПРО ПОДАТОК НА МАЙНО, що у порядку спадкування або дарування"
(Л. К. Айвар, І. Л. Трунов) ("Право і політика", 2006, N 3)
9. "МАЙНОВІ ПРАВОВІДНОСИНИ, ЩО ВИНИКАЮТЬ НА ПІДСТАВІ виключні права"
(Р. А. Мерзлікіна) ("Юрист", 2006, N 3)
10. "ОСОБЛИВОСТІ розпорядження нерухомим майном ПО Цивільно-правовий договір"
(Л. Г. Вострикова) ("Право і економіка", 2005, N 12)
3) аварій систем опалення, водопроводу, каналізації, а також внутрішніх водостоків (включаючи місця сполучення водоприймальних воронок з покрівлею), в тому числі відбулися поза застрахованої житлового приміщення.
Пошкодження (знищення) застрахованого житлового приміщення внаслідок проведення правомірних дій по ліквідації пожежі, аварій систем опалення, водопроводу, каналізації, внутрішніх водостоків прирівнюється до пошкодження (знищення) житлового приміщення внаслідок самої пожежі або аварій зазначених систем.
Страхова субсидія - цільові бюджетні кошти, призначені виключно для оплати матеріалів та робіт, необхідних для відновлення пошкодженого житлового приміщення. При нецільовому використанні коштів страхувальником він може бути позбавлений надалі права на отримання страхової субсидії.
Величина страхової субсидії при пошкодженні житлового приміщення в результаті страхового випадку розраховується виходячи з величини заподіяних збитків та встановленого розміру відповідальності Уряду Москви. Величина завданих збитків розраховується виходячи з дійсної (страхової) вартості житлового приміщення, що визначається на підставі облікових даних МосгорБТІ і правових актів органів виконавчої влади міста Москви, що вживаються для цілей житлового страхування.
При знищенні в результаті страхового випадку житлового приміщення (визнання житлового приміщення непридатним для проживання) Уряд Москви гарантує (з урахуванням встановлених часткою відповідальності):
- Страхувальникові-власнику - надання іншого жилого приміщення замість втраченого або відшкодування збитків у розмірі страхової вартості;
- Страхувальнику-роботодавцю - надання іншого жилого приміщення замість втраченого.
Громадянам, зареєстрованим за місцем проживання в знищеному житловому приміщенні, надається інше житлове приміщення (квартира), упорядковане стосовно до умов міста Москви, що відповідає санітарним, технічним нормам і вимогам, встановленим правовими актами міста Москви, і відповідає нормі надання житлового приміщення.
Житлове приміщення замість втраченого надається з урахуванням всіх наявних у користуванні у громадян і членів їх сімей житлових приміщень, в тому числі що належать їм на праві власності. Якщо інше, крім знищеного, житло відповідає нормі надання, то інше жиле приміщення замість втраченого не надається і відшкодування збитків в частині відповідальності Уряду Москви не проводиться. Страхувальникам-власникам житлове приміщення замість втраченого в результаті страхового випадку передається у власність.
При визнанні страховиком факту настання страхового випадку матеріали страхового розслідування передаються до міського центру житлового страхування для виплати страхового відшкодування в частині зобов'язань (гарантій) Уряду Москви. За наявності ознак знищення житлового приміщення його огляд і складання акта проводяться з обов'язковим участю представника міського центру житлового страхування.
Завдані у результаті страхового випадку збитки визначаються як сума збитків, завданих конструктивних елементів, елементів оздоблення, інженерного обладнання, елементів внутрішніх комунікацій, які належать до цього приміщення і відповідним типовим проектом будівлі, в якій розташоване застрахована житлове приміщення. Розрахунок збитків проводиться відповідно до правових актів органів виконавчої влади міста Москви, прийнятими для цілей житлового страхування. При цьому зміна відсотка зносу конструктивних елементів і елементів оздоблення квартири за час дії договору не враховується. Не враховуються також пошкодження, пов'язані з попередніми страховими випадками і не усунені страхувальником до настання останнього страхового випадку або з подіями, що відбулися до початку або після закінчення дії договору страхування.
Виплата страхової субсидії проводиться шляхом безготівкових розрахунків на рахунок страхувальника (вигодонабувача) або, за його дорученням, - спеціалізованої підрядної організації, яка виконує відновлювальний ремонт квартири на підставі договору з страхувальником (вигодонабувачем).
Розмір страхової субсидії по кожному черговому страховому випадку (включаючи витрати, доцільно проведені страхувальником для попередження або зменшення шкоди застрахованій житловому приміщенню) не може перевищувати різницю між встановленою в договорі страхової вартістю і раніше зробленими виплатами по попередніх страховими випадками, що відбулися за період дії договору. Якщо за фактами, пов'язаними з настанням страхового випадку, порушено кримінальну справу відносно страхувальника (наприклад, за підозрою в умисному підпалі), прийняття рішення про відшкодування збитків в частині відповідальності Уряду Москви зупиняється до закінчення розслідування або судового рішення.
У разі отримання страхувальником відшкодування завданих збитків повністю або частково від особи, винної у їх заподіянні, міський центр житлового страхування звільняється від обов'язку щодо їх відшкодування в розмірі, рівному отриманому страхувальником відшкодування збитків від винної особи (пропорційно частці встановленої відповідальності). Якщо відшкодування збитків за договором страхування вироблено, то страхувальник зобов'язаний повернути міському центру житлового страхування кошти в розмірі страхової субсидії.
У чому полягають права та обов'язки власника житлового приміщення?
Право власності на житлове приміщення може виникати з різних підстав: в результаті приватизації, в порядку спадкування чи дарування, за договорами купівлі-продажу, міни тощо Перехід і виникнення права власності на житлові приміщення підлягає державній реєстрації та підтверджується правовстановлюючими документами. Право власності охороняється законом. Перехід прав власності на житлове приміщення від колишнього до нового власника (відчуження) може здійснюватися кількома способами.
Відчуження може здійснюватись за допомогою наступних угод з житловим приміщенням:
- Купівля-продаж,
- Дарування,
- Міна,
- Рента,
- Передача житла у спадок.
Житлові приміщення (квартири, будинку) - це нерухоме майно. Право власності на нерухомість, обмеження цього права, його виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Право власності безстроково. Права всіх власників захищаються так само. Щоб мати цивільні права, в тому числі право власності, громадянин повинен бути правоздатним, а щоб повністю самостійно їх здійснювати, потрібно бути дієздатним. Право власності на житлове приміщення виникає тільки на підставах, передбачених законом (за договором приватизації, купівлі-продажу, дарування тощо, в порядку спадкування, при новому будівництві та ін.) Підтвердженням права власності на житлове приміщення служать правовстановлюючі документи. Склад цих документів залежить від того, яким чином отримано у власність дане житлове приміщення. Майно, і зокрема житлові приміщення, може перебувати у власності громадян і юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Федерації, муніципальних утворень (п. 2 ст. 212 ЦК РФ). Права всіх власників захищаються так само (п. 4 ст. 212 ЦК РФ).
Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені ЖК РФ. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна (у тому числі житлового приміщення) будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі (ст. 209 ЦК РФ):
1) відчужувати своє майно у власність іншим особам (за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, ренти, а також за заповітом і ін);
2) передавати, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном (наприклад, здавати жиле приміщення в найм, оренду);
3) віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
Однак при цьому власник повинен використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян. Подібне обмеження прав власника жилого приміщення встановлено цивільним законодавством (ст. 288 ГК РФ). Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. Розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове (ст. 288 ГК РФ). Власник житлового приміщення не має права порушувати права та інтереси інших осіб. Власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Відповідно до ст. 30 ЖК України власник житлового приміщення вправі надати його у володіння або користування на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі фізичній особі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог цивільного та житлового законодавства .
Власник житлового приміщення несе тягар утримання цього приміщення і, якщо це квартира, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку. Якщо це кімната в комунальній квартирі, то її власник несе також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором. Власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав і законні інтереси сусідів, правила користування житловими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Які права і обов'язки громадян, які проживають разом з власником житлового приміщення?
До членів сім'ї власника жилого приміщення відносяться які проживають разом з даними власником в належному йому житловому приміщенні його чоловік, а також діти і батьки даного власника (ст. 31 ЖК РФ). Інші родичі, непрацездатні утриманці і у виняткових випадках інші громадяни можуть бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником як членів сім'ї.
Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між ними та власником. Члени сім'ї власника житлового приміщення зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його збереження.
Дієздатні члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї.
У разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить вказаною власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.
Після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого рішенням суду, відповідне право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється, якщо інше не встановлено угодою між власником і даними колишнім членом його сім'ї. До закінчення зазначеного строку право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника або, якщо відпали обставини, які послужили підставою для збереження такого права, на підставі рішення суду. Колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі рішення суду, має права, несе обов'язки і відповідальність, передбачені житловим законодавством. Громадянин, який користується житловим приміщенням на підставі угоди з власником даного приміщення, має права, несе обов'язки і відповідальність відповідно до умов такої угоди.
Які особливості користування житловим приміщенням, наданим за заповідальним відказом?
Громадянин, якому за заповідальним відказом надано право користування житловим приміщенням на зазначений у заповіті термін (відказоодержувач), користується даним житловим приміщенням нарівні з його власником (ст. 33 ЖК РФ). Після закінчення встановленого заповідальним відказом строку право користування житловим приміщенням припиняється, за винятком випадків, коли до моменту закінчення терміну заповідального відмови у отказополучателя виникло право користування цим же приміщенням на іншій законній підставі.
Дієздатний громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, несе солідарну з власником такого житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування цим житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між ними. Відказоодержувач вправі вимагати державної реєстрації права користування житловим приміщенням, що виникає з заповідального відмови.
У чому особливості проживання в житловому приміщенні, наданому за договором довічного змісту з утриманням?
Сторонами виникають у цьому випадку правовідносин є власник житлового приміщення та особа, якій надається право довічного змісту з утриманням. Сторони можуть детально врегулювати взаємні права та обов'язки в договорі довічного утримання та утриманням, орієнтуючись на такі правові норми. Відповідно до ст. 34 ЖК РФ громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням, користується житловим приміщенням на умовах, які передбачені ст. 33 ЖК РФ, якщо інше не встановлено договором.
Іншими словами, громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням:
- Користується жилим приміщенням нарівні з його власником;
- Несе солідарну з власником житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між зазначеними власником і громадянином.
Що таке спільне майно у багатоквартирному будинку?
Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності:
1) приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше ніж одне житлове приміщення, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали);
2) даху, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку;
3) механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;
4) земельну ділянку, на якій розташований цей будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (ст. 36 ЖК РФ).
Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
Власники житлових приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і розпоряджаються спільним майном будинку, однак при цьому зменшення розміру загального майна можливе тільки за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції.
За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на їх загальних зборах, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб.
Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона на встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, які існували до дня введення в дію ЖК РФ. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, що вимагає такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Спори про встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або про умови такого обтяження вирішуються у судовому порядку.
Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Частка власника приміщення в праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку слід долю права власності на житлове приміщення. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка у праві власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві власності на зазначене спільне майно попереднього власника такого приміщення.
Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:
1) здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
2) відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначене приміщення.
При придбанні у власність житлового приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві власності на спільне майно у цьому будинку. Умови договору, якими перехід права власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.
Обов'язки власників житлових приміщень з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Частка таких обов'язкових витрат для кожного власника житлового приміщення визначається його часткою у праві власності на спільне майно будинку. Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюються Урядом РФ. Згідно зі ст. 44 ЖК РФ загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком.
Які питання вирішує загальні збори власників будинку і в якому порядку воно проводиться?
До компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належать:
1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), про будівництво господарських будівель та інших будівель, споруд, будівель, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку;
2) прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі про введення обмежень користування ним;
3) прийняття рішень про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку;
4) вибір способу управління багатоквартирним будинком;
5) інші питання, віднесені Житловим кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Терміни та порядок проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішення встановлюється загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 45 ЖК РФ).
Крім річного, можуть проводитися і позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Позачергові загальні збори можуть бути скликані за ініціативою будь-якого з власників житлових приміщень. Згідно зі ст. 48 ЖК РФ правом голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, володіють власники приміщень у даному будинку. Голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку здійснюється власником приміщення в даному будинку як особисто, так і через свого представника.
Представник власника приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку діє відповідно до повноважень, заснованими на вказівках федеральних законів, актів уповноважених на те державних органів або актів органів місцевого самоврядування чи складеної у письмовій формі довіреності на голосування. Довіреність на голосування повинна містити відомості про яку подає власника приміщення у відповідному багатоквартирному будинку і його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) і повинна бути оформлена відповідно до вимог п. 4 і 5 ст. 185 ДК РФ або засвідчений нотаріально.
Загальні збори правомочні (має кворум), якщо в ньому беруть участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% від загального числа голосів. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів повинно бути проведено повторне загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.
У повідомленні про проведення загальних зборів повинні бути зазначені:
1) відомості про особу, з ініціативи якого скликається дані збори;
2) форма проведення (збори або заочне голосування);
3) дата, місце, час проведення зборів або (у разі його проведення у формі заочного голосування) дата закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, і місце або адресу, куди повинні передаватися такі рішення;
4) порядок денний зборів;
5) порядок ознайомлення з інформацією і (або) матеріалами, які будуть представлені на зборах, і місце або адресу, де з ними можна ознайомитися.
Відповідно до ст. 46 ЖК РФ рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загального числа голосів, які беруть участь у цьому зібранні, за винятком передбачених п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ рішень, які приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Рішення загальних зборів оформляються протоколами у порядку, встановленому загальними зборами.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку не має права приймати рішення з питань, не включеним в оголошену порядку денного, а також змінювати порядок денний цих зборів.
Рішення, прийняті загальними зборами, а також підсумки голосування доводяться до відома власників житлових приміщень не пізніше ніж через 10 днів з дня прийняття цих рішень. Протоколи загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і рішення з питань, поставлених на голосування, зберігаються в місці або за адресою, що визначені рішенням даного зібрання. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте у встановленому ЖК РФ порядку, з питань, віднесених до компетенції зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих, які не брали участь у голосуванні.
Власник житлового приміщення має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог ЖК РФ, у разі, якщо він не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення і якщо цим рішенням порушені його права та законні інтереси . Заява про оскарження може бути подано до суду протягом шести місяців з дня, коли вказаний власник дізнався або повинен був дізнатися про прийняте рішення. Суд з урахуванням всіх обставин справи вправі залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків цьому власнику.
У багатоквартирному будинку, всі приміщення в якому належать одному власнику, рішення з питань, що належать до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, приймаються цим власником одноособово у письмовій формі. При цьому норми ЖК РФ, що визначають порядок і терміни підготовки, скликання і проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, не застосовуються, за винятком положень, що стосуються термінів проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно зі ст. 47 ЖК РФ рішення загальних зборів може бути прийняте і шляхом проведення заочного голосування - передачі в місце або за адресою, що вказані в повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, в письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.
Прийняли участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводиться у формі заочного голосування, вважаються власники приміщень у даному будинку, вирішення яких отримані до дати закінчення їх прийому.
У рішенні власника з питань, поставлених на голосування, повинні бути зазначені:
1) відомості про особу, що бере участь у голосуванні;
2) відомості про документ, що підтверджує право власності особи, що бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку;
3) рішення з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти" чи "утримався".
Голосування з питань порядку денного загальних зборів може здійснюватися за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування. Заочне голосування здійснюється тільки за допомогою письмово оформлених рішень власників з питань, поставлених на голосування.
При голосуванні, здійснюваному за допомогою письмових рішень власників з питань, поставлених на голосування, зараховуються голоси з питань, по яких беруть участь у голосуванні власником залишений тільки один з можливих варіантів голосування. Оформлені з порушенням даної вимоги рішення визнаються недійсними, і голоси за що містяться в них питань не підраховуються. У випадку якщо рішення власника з питань, поставлених на голосування, містить кілька питань, поставлених на голосування, недотримання даної вимоги щодо одного або кількох питань не тягне за собою визнання зазначеного рішення недійсним у цілому.
Література
1. "Коментар до Федеральному Закону" ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА УГОД З НИМ "
(Постатейний) (С. П. Гришаєв)
2. "Коментар до Федеральному Закону" ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА УГОД З НИМ "(постатейний)" (за ред. А. М. Ткача) (ЗАТ Юстіцінформ, 2005)
3. "Договірне право. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА"
(Книга 2) (видання 4-е, стереотипне) (М. І. Брагінський, В. В. Витрянский)
(Видавництво "Статут", 2002)
4. "Постатейний коментар до Федеральним ЗАКОНУ" ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА УГОД З НИМ "
(2-е видання, виправлене і доповнене) (під ред. П. В. Крашеніннікова)
(Видавництво "Спарк", 2001)
5. "СТЯГНЕННЯ ПОДАТКОВОЇ недоїмки за рахунок майна ПЛАТНИКА ПОДАТКІВ"
(О. В. Пантюша) ("Право і економіка", 2006, N 5)
6. "ДЕЯКІ ПИТАННЯ СИСТЕМИ ЗАХИСТУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО"
(С. Г. Певніцкій) ("Юридичний світ", 2006, N 3)
7. "ПРИДБАННЯ ПРАВ НА МАЙНО У багатоквартирних будинках УЧАСТЮ В ЖИТЛОВО-будівельних кооперативів"
(С. Г. Певніцкій) ("Правові питання будівництва", 2006, N 1)
8. "ДЕЯКІ АСПЕКТИ НОВОГО ЗАКОНУ ПРО ПОДАТОК НА МАЙНО, що у порядку спадкування або дарування"
(Л. К. Айвар, І. Л. Трунов) ("Право і політика", 2006, N 3)
9. "МАЙНОВІ ПРАВОВІДНОСИНИ, ЩО ВИНИКАЮТЬ НА ПІДСТАВІ виключні права"
(Р. А. Мерзлікіна) ("Юрист", 2006, N 3)
10. "ОСОБЛИВОСТІ розпорядження нерухомим майном ПО Цивільно-правовий договір"
(Л. Г. Вострикова) ("Право і економіка", 2005, N 12)